Cos’è la cessione del compromesso? E come si utilizza nel nostro settore?
La cessione del compromesso consiste nella possibilità di acquisire un immobile e cederlo senza mai intestarselo.
Funziona in questo modo:
Tu individui i don’t wanters, ovvero i soggetti che hanno un immobile di proprietà ma non vogliono più mantenerlo per diversi motivi:
- Perché è pignorato
- Perché è un immobile ipotecato
- Perché hanno problemi di divisioni
- Perché hanno problemi di successioni, e così via.
In fondo, se l’immobile non avesse problemi da risolvere, il proprietario non lo cederebbe a sconto, ma lo venderebbe a prezzo di mercato, quindi fai molta attenzione. Devi essere preparato a risolvere le criticità legate all’immobile grazie alla tua esperienza e formazione.
RISOLVI PROBLEMI, FAI VERI AFFARI
Come troviamo questa tipologia di immobili?
Andiamo a cercarli sul territorio, come fa la nostra rete Brain Real Estate S.p.A.
Una volta individuato l’immobile da comprare a sconto, andrai dal soggetto per acquisire un diritto sulla sua casa, senza acquistarla, e crei un atto che si chiama cessione di compromesso, o preliminare, con cui acquisisci il diritto di acquisto.
Nel compromesso ti consigliamo, inoltre, di indicare sempre una “way out”, ovvero una “via d’uscita” con la quale rinunci a comprare l’immobile se non si verificano determinate condizioni.
Un esempio di condizione potrebbe essere la necessità che vengano cancellati i pignoramenti e le ipoteche sull’immobile, oppure cambiamenti nella politica fiscale alla data del rogito finale.
Le condizioni le decidi tu, l’importante è inserirle così da poter uscire dall’operazione se dovesse essere necessario.
Con la cessione di compromesso non acquisti l’immobile, acquisisci il diritto di acquistare l’immobile dal proprietario.
Una volta ottenuto tale diritto, possiamo lavorare per migliorare quell’immobile.
Potrebbe essere necessario:
- Fare una ristrutturazione
- Risolvere il pignoramento
- Risolvere una causa
- Definire le problematiche che possono esserci sull’immobile, che non hanno consentito di venderlo al prezzo di mercato.
Ti ricordiamo che la durata del compromesso in Italia è al massimo di tre anni, quindi il passaggio di proprietà deve essere effettuato entro tre anni, altrimenti il compromesso non ha più validità.
Se sei preparato, non avrai difficoltà in poco tempo a saldare tutti i debiti dell’immobile, cancellare le ipoteche, risolvere tutti i problemi che presenta, sistemare e rendere appetibile per l’utente finale.
A questo punto, chi non conosce le nostre tecniche procede ad intestarsi l’immobile, comprandolo dal proprietario, in modo da rivenderlo all’acquirente.
Così facendo, però, pagheresti le tasse pari al 9% per la seconda casa, quindi su 100.000 euro avresti un aggravio di 9.000 euro, denaro che potresti utilizzare per migliorare l’immobile.
Invece no, noi non ci intesteremo mai l’immobile.
Una volta trovato un acquirente, prenderai un appuntamento dal notaio e cederai il compromesso dal venditore iniziale all’acquirente finale, e guadagnerai per l’attività di cessione di compromesso.
La compravendita dunque avviene direttamente tra il soggetto A e il soggetto B. Attenzione, perché il proprietario può vendere l’immobile all’acquirente solo perché tu gli hai ceduto il diritto d’acquisto. La compravendita non può avvenire con un soggetto diverso da quello che hai indicato tu.
Facciamo un esempio:
Hai acquisito un compromesso da Mario per un immobile che aveva dei problemi (che tu hai risolto) per 100.000 euro. Ovviamente non gli dai i 100.000 ma gliene dai 80.000 per saldare i debiti, poi 10.000 per fare i lavori di ristrutturazione e i restanti 10.000 li dai cash al vecchio proprietario.
Metti in vendita l’immobile per 140.000 euro, il tuo guadagno corrisponde al differenziale di 40.000 euro che otterrai dall’acquirente finale.
Non ti sei intestato l’immobile, quindi non devi fare passaggi di proprietà, e sarai tassato dal fisco solo per il tuo guadagno.
Questa modalità è prevista e regolamentata dal Codice Civile, anche se poco conosciuta.
Questo è un enorme vantaggio per te.
Cessione del compromesso: è semplice da attuare?
Ogni compromesso ha una storia a sé, lo schema base è questo che ti ho raccontato, ma poi va studiato e cucito addosso all’operazione stessa.
La cessione di compromesso è un’opportunità. Nel gergo si dice fare un passaggio di mano, cedere il bene ancor prima di averlo acquistato.
Ma ricorda, non si vince mai da soli.
È sempre un concetto di win-win, Vinciamo insieme.
Devi sviluppare inoltre una rete di relazioni di qualità, con professionisti come commercialisti, avvocati, agenti immobiliari, che ti sostengono durante l’operazione.
Solo così puoi fare affari in un mercato competitivo come questo.
